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广州房价指数十年波涌上行四大因素助推房价纸板机

广州
2022年08月24日

广州房价指数十年波涌上行四大因素助推房价

广州房价指数十年波涌上行作为土地使用权的出让、转让、出租、抵押、作价入股等宗地价格评估依据的基准地价的大幅上升，带动了土地使用权拍卖、招标、挂牌出让成...

作为土地使用权的出让、转让、出租、抵押、作价入股等宗地价格评估依据的基准地价的大幅上升，带动了土地使用权拍卖、招标、挂牌出让成交价格的大幅上升。报告认为，“地王”的不断出现带动了周边楼盘涨价，“地王”不仅是土地价格大幅上升的表象，更是房价快速上涨的推手。

房屋建造成本上涨房价居高难下

房屋建造成本的上涨，是推动房屋价格居高难下的另一原因。

报告认为，一方面近年广州加大河涌整治、旧城改造力度，相关拆迁补偿标准大幅提高，使房屋建造成本大幅上升。另一方面，建材等原材料价格上升提高房屋建筑成本，2000—2008年各年固定资产投资价格指数均呈上升趋势，平均每个季度以3.2%的速度上升，其中建筑安装、装饰工程价格指数以平均每季度5.5%的速度上升。

建筑业相关价格连续多年上升，不断推高建筑成本，竣工住宅的造价不断攀升。报告以以2009年为例举例说明，当年竣工住宅造价3320.1元/平方米，环比上升5.1%，比2000年增长1.4倍。

家庭结构“单门独户”增多、城市人口增多带动需求增长

除了土地价格和房屋建造价格，报告认为，居民收入水平催生的购房意愿及人口带动的住房刚性需求强劲，推动了住房需求增长。

报告分析认为，近十年来，广州城镇非私营单位职工平均工资以年均11.1%的速度增长，居民家庭人均可支配收入也以年均8.1%的速度增长。随着收入水平的不断提高，居民购房需求也与日俱增，一方面改善型居住的需求逐步成为购房需求中的重要组成部分，另一方面收入增长也带来生活方式的转变，家庭结构也从“三代同堂”过渡到“单门独户”，增加了对住房的刚性需求。

同时，随着城市化进程的加快，人口数量增长迅速，加大了城市居住空间的压力，催生了对住房的需求。以2009年为例，广州常住人口和户籍人口分别达1033.5万和794.6万人，比2000年分别增加38.7万和100.7万人。

而按照广州市统计局2010年4月的调查结果显示，两年内全市市区5000户居民中有购房意愿需求的家庭占21.6%。那么，据此测算，2011年、2012年近两年广州住宅需求的数量约为47.7万套，年平均约为23.8万套，远大于2006-2009年年均成交量15.5万套的需求量。

通胀预期放大价格上升效应

居民消费者本身的心理因素也成为影响房价变动的因素之一。通胀预期和居民贷款购房理念的转变和盛行，成为支撑并放大住房价格上升的因素。

报告称，随着经济的发展，社会各方面对通货膨胀预期有增强的态势；同时，货币投放量加大，房市、股市大涨进一步强化了通胀预期。一方面，商户在成本上升状况下为实现利润最大化，选择提价收购和销售来增加市场份额，推动价格连环上升。另一方面，居民看涨预期会引发对部分商品的集中购买，从而放大价格上升的效应。

另外，居民购房理念发生转变，从“以前不太接受贷款购房”变成“贷款购房成为现在主要购房方式”，这种转变成为支撑高房价的一种要素。

报告介绍称，这种购房理念的转变有数据可以显示并佐证。数据显示，在中资金融机构人民币现金收支构成中，居民提取贷款支出在2005—2008年呈现较大的上升势头，年均支出达108680.8万元，比2000—2009年年均支出高50.6%；2005—2009年居民归还贷款收入达到357113.2万元，比2000—2009年年均收入高72.7%。在多种耐用品的消费支出中，购房所需资金较大、还款周期较长，在居民借贷收支中所占比重最大，因此居民借贷收支高峰的出现，正显示出贷款购房日渐成为购房主流方式。